文明6宜居度总是不够（文明6宜居度不够的后果）

编者按：深圳市物业管理学会是中国第一家城市物业管理学会，学会第二届理事会将于今年10月任期届满，届时将举办会员代表大会暨物业管理学术论坛。为更好地促进物业管理、社区治理领域学术研究，学会面向社会征集论文，并将出版《新时代物业管理模式创新和业主自治组织建设》论文集。作为深圳市物业管理学会特邀理事、高级学术研究员，江苏淮安市清江浦业委会协会会长、淮安市物业管理协会副会长曹军华，积极响应学会号召，深入调研，并结合工作实际，撰写了《目前物业管理亟待解决的问题及对策建议》论文，分析了物业管理存在的主要问题，并从法律和实操层面提出破解之策。现将该文予以刊发，旨在抛砖引玉，共同探讨。

小区物业管理涉及到每个居民的切身利益，是现代服务业的重要组成部分。随着社会经济的发展和城市人口的激增，物业服务行业蓬勃发展，物业管理小区迅速增长，在维护人居环境、吸纳社会就业、参与社会治理、文明城市创建等方面，发挥了积极作用。但与城市快速发展形势相比，与群众对小区物业管理工作的高标准、严要求和对美好生活的热切期盼相比，还存在着一些有待加强和改进提升的地方。

物业管理目前存在的问题

管理体制机制不顺

物业管理是城市管理不可分割的有机组成部分，涉及住建、城管、公安、消防、安监、环保、市场监督、街道、社区等诸多部门，各个部门职能交叉、职责不清，互相推诿、扯皮时有发生，政府对整个物业行业的管理体制机制比较散乱，没有形成强有力的、多方共治的格局。特别是监管工作乏力，市、县（区）、街道虽有物业管理机构，但人员配备严重不足，力量过于单薄，不能形成有效的监管力度。尤其是街道办、社区作为属地管理的主体，缺人、缺经费，缺乏对物业管理监督的有效抓手，对小区物业矛盾纠纷只能从中调解缓和，很难从根源上解决问题。

质价不相符引发众多问题

物业服务的焦点在于“质价相符”，对于业主而言，交了物业服务费，当然希望物业企业提供相应价值的服务；对于物业企业而言，提供了相应的服务、发生了服务成本，当然需要收取相应的报酬。然而双方对于怎样的物业收费标准，应该得到怎样的服务标准各有各的理解，目前缺乏明确可操作的统一标准，导致物业服务投诉居高不下、物业公司侵占业主公共收益、物业管理账目不公开透明、物业服务费收缴难等诸多问题。

业委会缺位

现实中，由于种种原因导致小区物业管理中甲方一一业委会成立难之亦难，长期缺位，为小区治理埋下了矛盾隐患。业主组织是广大居民实现自我管理、自我服务、自我约束、维护自我权益、建设和谐社区的重要力量；是与开发商、物业企业、政府相关部门联系、沟通的重要桥梁和纽带，缺乏了这些，小区的很多物业管理和服务问题的解决根本无从谈起。

“物管会”运行不规范

物管会作为在业主组织缺位情况下，由属地街道办（乡镇人民政府）牵头组建的临时机构，在代行业主大会和业委会职责中出现了严重误区和偏差，普遍存在着越权行使职责，应当由业主共同决定的事项，也不征求业主意见，而是“越俎代庖”，严重违反了《民法典》第278条关于业主共同决定事项的规定要求，侵犯了业主对小区公共事务管理的参与权和决策权，由此引发了诸多的物业矛盾和纠纷，影响了社会稳定。

开发建设质量问题频发

部分开发商不负责任、唯利是图，只管前期售卖，不管后期物业服务，在建设施工中偷工减料、以次充好，导致房屋的质量问题多多。业主在发现房屋质量问题且无法得到解决后，大多将矛头指向政府，将怨气发泄到物业企业身上，使得房屋质量问题的矛盾成为了社会关注的热点和严重的社会问题。

前期物业与业主矛盾较为普遍

目前，小区前期物业服务一般是由开发商自己的、或选聘的物业公司提供的，更多地是代表开发商的利益，且服务合同是在甲方缺位、信息不对称情况下签订的不平等条约，很多在房屋交易环节、承接查验环节中埋下的问题隐患在日后逐步显现，由此产生的矛盾纠纷较为普遍。

消防、电梯设备存在重大安全隐患

一些物业企业为了节约成本，没有花钱聘请专业维保公司对小区消防设施、设备进行日常保养维护，造成消防设施破损严重，甚至无水可用，一旦发生火灾后果不堪设想。对电梯保养不重视、不专业、维修不及时，导致电梯故障不断、带病运行；有的甚至为了方便收缴物业服务费，未经业主大会或业委会授权，擅自安装梯控，有的还锁层运行，一但出现紧急情况无法尽快疏散人群，存在严重安全隐患。

业主文明素质亟待提高

部分业主文明素质不高，缺少社会公德，在小区内私搭乱建、乱扔乱堆、车辆乱停乱放、破坏公共设施、损坏绿化、遛狗不牵绳、放任宠物随地大小便。不少业主认为“小区是大家的，房子才是自家的”，因此，把家里弄得干干净净，出了家门就放纵自己。

对策建议

当前物业管理陷入了“业主缺位、物企越位、政府错位”的怪圈，成为了备受社会各界关注的热点和难点问题；如何破局、理顺关系、形成合力，需要政府部门、业主组织、业主、物业企业、开发商等群策群力，共管共治，推动物业管理良法善治高质量发展。

应将物业管理服务工作，纳入政府年度工作目标考核体系

现在物业矛盾之所以居高不下，与一些政府部门及街办、社区不重视、不作为、乱作为有着很大的关连。为此，市县（区）人民政府应当建立和完善物业管理工作奖惩机制，定期进行监督检查，并将物业管理工作纳入年度工作目标责任考核，对未履行指导、协助和监督职责，违法干预业主依法成立业主大会和选举业主委员会的公职人员及其它法定有关人员，依法给予政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

应发挥党建引领作用，推动小区“五方共治”

小区物业管理是社会治理的最小单元，与居民群众的生活息息相关，关乎每个人的生活品质和物业的保值增值。目前在小区物业管理中，业主普遍参与意识不强、积极性不高，“181”理论具有普适性，即10%的业主关心参与；80%的业主则是事不关己高高挂起；10%的业主对物业管理很不满意，成为了小区物业矛盾纠纷的引发点。如何调动广大业主参与小区管理的积极性，化解矛盾纠纷，共建和谐幸福小区，成为了一道急需破解的难题。破解这道难题最有效的方法，就是发挥党建引领作用，强化党组织的核心领导地位，实现小区物业管理有核心、有秩序、有力量、有成效。近年来，在淮安市委组织部、住建局党委、物业管理行业党委的大力推动下，淮安市党建引领物业管理服务工作取得显著成效，许多物业企业建立了党组织，一些小区业委会也建立了党组织，清江浦区业委会协会也成立了党支部，充分发挥党组织的战斗保垒作用。以党建引领小区治理，创新构建了“党建引领有位、业委会依法管理有权、物企依约履职有责、业主积极参与有为、多元共治有力”的五方共治小区治理新模式，以小区治理大成效推动社会治理大提升。

应多方联动，提升业委会履职能力和物业服务管理能力

应全力推进业委会、居委会、物业公司“三位一体”的管理模式，促进小区在基层党组织引领下，建立平等畅通的对话平台和合理有效的监督机制，引导和规范业主正确维护自身权益，规范物业管理决策过程。同时，还应针对当前业委会成员整体素质不高的现状，建议由住建部门负责、或以购买服务形式委托相关社会组织，开展经常性的学习、研讨、交流和培训，帮助业委会成员提升依法依规管理小区的履职能力。同时物业企业要强化服务意识，加快人才培养，增强员工市场竞争意识，以优良的服务赢得业主的认可，共同打造文明、和谐、宜居的幸福小区！

应着力破解业主组织相关难点

应采取有力措施，破解业主大会设立筹备难、业委会成立难、备

案难、换届难及业主大会召开难、决策难等诸多老大难问题。

建议：

1、将业委会及党组织成立率、业委会换届成功率，纳入属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员绩效考核。

2、放宽召开首次业主大会的条件。应明确物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用超过一年的；同一物业管理区域内分期开发的住宅，已交付使用物业的建筑面积末达到百分之三十，但交付使用已超过两年可以召开首次业主大会的规定。

3、明确首次业主大会会议筹备经费来源及标准。

应明确首次业主大会的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不低于五万元的标准承担。建设单位应当在竣工验收备案前向街道办事处（乡镇人民政府）交存筹备经费”的规定。同时明确老旧小区筹备召开首次业主大会会议所需费用，由县（区）人民政府承担。

4、明确首次业主大会会议筹备时间不包含开会表决时间。应

明确筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议中的九十日应为会议筹备期，不包含开会表决时间，按照住建部解释表决内容公告之日可视为业主大会召开时间。

5、简化业委会备案材料。应明确备案中其它应当提交的材料为法律、法规、规章规定的其它材料。

6、明确业委会换届的基本原则和程序。目前在上位法和国务院《物业管理条例》中都没有业委会换届的指导条文，仅有住建部《业主大会和业主委员会指导规则》在第四十七条规定：业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。这只是原则性规定，没有具体指导条文，导致各地业委会换届是“自由发挥”、“五花八门”，缺乏上位法依据，矛盾比较突出，严重影响业委会的可持续性发展。因此，应明确规定业委会换届按照《业主大会议事规则》开展工作的基本原则，有利于尊重业主自治权利，充分体现《议事规则》优先的原则。

7、明确业主参与表决的定义。学习借鉴四川省物管条例，可以规定“业主参与表决，包括采用纸质投票表决的，业主签收纸质表决票；采用电子系统的，业主在表决期登录该系统；采用微信、短信投票的，发送给业主表决票；采用电话投票的，有电话录音”，这样有利于业主大会会议的顺利召开。

应提倡对业委会及其成员予以表彰

应提倡各级人民政府对本辖区内模范履职的业主委员会及其成员予以公开表彰，授予优秀业主委员会及荣誉市民或优秀志愿者荣誉称号。给予业主委员会及其成员社会荣誉，是当前稳定业委会队伍，以及长久吸引更多优秀业主积极参与业委会工作的良策。

应明确界定业主代表的代表权

2013年修订施行的《江苏省物业管理条例》第十二条明确规定：“业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责”，成为修订后的《江苏省物业管理条例》最大的创新和亮点，成为全国首创。对破解业主大会召开难、决策难、效率低老大难问题，起到了较好的作用。但在实践中，由于业主代表的代表权没有明确的界定，业主代表究竟是实质性代表还是程序性代表尚不明晰，导致在实操中难以把握，甚至引发“被代表”的投诉、诉讼等纠纷。这些问题都需要予以明确界定，以便有法可依，便于在实际中操作。如果业主代表属于程序性代表，不能代表业主行使投票表决权，业主代表大会就失去了存在的意义和价值。

应进一步规范“物管会”的运作。

建议：

1、明确物管会只能代行业委会职责，不能代行业主大会的职责，

代行业主大会的职责势必架空《民法典》278条赋予业主共同决定事项的权力。

2、明确规定物管会的首要职责为：负责物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。

3、限定物管会任职时间。应明确规定“物业管理委员会的任期一般不超过二年，期满末推动成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建物业管理委员”。

4、规范物管会履职。应当明确规定“物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责期间，涉及业主共同决定事项，应当组织召开业主大会进行表决；末成立业主大会的，应当组织全体业主进行表决”。切不可“越位”、“错位”，“越俎代疱”。

应着力解决“质价相符”的问题

这是目前物业服务矛盾的焦点。应以规范普通住宅物业公共服务等级标准、等级收费标准为抓手，着力于建立公开、透明、质价相符的物业服务收费机制，逐步建立完善“政府指导监管、物业分级服务、业主按级付费、业委会（业主）参与监督”的物业服务收费管理机制，以维护业主的合法权益，减少甲方、乙方的矛盾。

应明确业主共有资金帐户的规定

目前的上位法和政府规范性文件中都没有业主共有资金帐户的规定，无法解决单个业主与物业服务人之间的权利义务不对等问题，也不能回归区分所有建筑物管理的本来含义，可以借鉴深圳市的有关规定。

应在省或国级层面立法提倡成立业委会协会

物业管理行业协会全国各地普遍成立；但业委会协会，目前全国仅有15家。淮安清江浦区业委会协会作为江苏省的唯一，该协会成立四年多来，积极参与地方物管立法和规范性文件的制定；积极沟通与物业管理有关的多方利益主体，通过在业委会、物业企业、街办、社区和市、区相关政府机构之间搭建沟通桥梁的方式实现了小区治理的“多方融合”，成为了政府好帮手，被全国业界誉为“业委会协会淮安模式”，被人民日报、人民网、新华网、新华日报等主流媒体广为宣传。为此，2020年3月1日起施行的《淮安市住宅物业管理条例》明确提倡成立业委会协会，成为全国第一部提倡成立业委会协会的地方性物管法规，受到全国广为关注。目前，正在积极推进申报成立市业委会协会工作，希望得到相关部门和领导的大力支持。为此，建议在省级或全国层面以立法方式提倡成立业委会协会，以更好地协助、指导业主成立业主大会，规范、指导业委会开展工作，提高行业自律水平。

应明确建设单位与物业服务企业，同为物业承接检查的主体

前期物业服务一般由开发商选聘的物业企业提供，偏重开发商的利益，导致一些小区承接查验不规范，设施设备“带病交付”。为此，应明确物业服务企业承接物业前，建设单位与物业服务企业应当共同对物业共用部分、共用设施设备进行查验；对于物业服务企业承接物业前，建设单位与物业服务企业末共同进行查验的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正。

应破除对业主自行管理的限制

现在一些省、市对业主自行管理限制在单体物业或者规模较小的物业，如《江苏省物业管理条例》第六十条规定：单体物业或者规模较小的物业，经业主或业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督下，业主可以对物业实施自行管理。这些限制是非常不妥的，违反了《民法典》第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业一或者其他管理人管理的规定。

应明确公共设施设备“大、中、小”修的界定

维修资金是小区物业的“养老金”，如何合理有效使用至关重要，也极为敏感。按贯例，大、中修一般是申请维修资金，小修由物业服务公司负责。实操中，由于缺少“大、中、小”修的明确界定，造成在现实中难以把握，导致扯皮和矛盾多发。

应建立物管企业准入退出机制

建立健全适应物业管理资质取消后的监管机制，从注重资质管理的事前监管，转变为强化对物业服务活动的全过程监管。加强物管企业考评，建立健全市、区、街道三级考评体系，根据考评结果定期发布物业服务质量“红黑榜”，对“红榜”企业予以奖励，对“黑榜”企业责令整改、依法依规倒逼退出。

应全面推动综合执法进小区

建立常态化综合执法进小区机制，进一步明确规定城管、住建、公安、市场监管、生态环境、消防救援等部门执法监管职责，整合各方力量，形成合力，齐抓共管，统一受理、处理业主投诉及巡查发现的问题。

（作者为江苏省淮安市清江浦区业主委员会协会会长、淮安市物业管理协会副会长）