最近朋友圈的很多券商和公募的朋友都在狂推REITs，而且很多宣传文案搞的是诱惑力非常大，似乎这玩意儿是啥了不得的投资品种，不买就错过大机会一样。今天通哥就明明白白告诉这个REITs是啥玩意儿，究竟值得不值得买？
开门见山：这玩意儿根本就不值得买，对很多人来说，这就是新一款的割韭菜工具，把这个东西吹到天上去的，不是蠢就是坏！
为什么突然狂推REITs ？
首先这个REITs 并不是什么新鲜事物，事实上，去年4月30日证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这玩意儿就开始进入大众视线了，只不过因为还没有什么产品出来，所以消息出来当天，刷了一下屏后，就，所以公募、券商等还没有开始推。
最近公募和券商开始集体刷屏REITs，是因为首批9只公募REITs产品5月31日就要发售了，这是全新的投资品种，也是券商们捞钱的好机会，所以各家券商都摩拳擦掌，开始做预热。
这里跟大家揭露一个行业的秘密：由于券商交易佣金费率一降再降，现在券商和经纪人光靠交易佣金是很难赚钱了，利润大头都是靠卖公募和私募产品，尤其是公募，毕竟买得起私募产品的还是少数，所以一旦有什么新产品，他们都会强推的，像REITs这种刚出来，大众还不是很了解，一看又是投资于房产的，中国人的最爱呀，这种捞钱机会不常有，那还不得往死里强推，先大捞一波再说，就像前几年强推CDR基金一样，吹得天花乱坠，结果呵呵。
REITs究竟是什么东西？
用几句话解释一下就非常清楚了。
1）这就是一种基金，跟你买的其他公募基金、私募基金等属性是一样的，只是产品投向不同而已。REITs的全称是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）。
2）基金，就是一群人把钱都交给一个基金经理，让他去投资赚钱，REITs就是大家集钱给基金经理，然后基金经理就拿着这个钱去投资房地产项目或者投资基建项目，比如机场、铁路、公路等，投资人就变成包租公包租婆，收到租金后，大家再根据份额分钱。
3）这本质是一种证券化资产，把低流动性房产打包成证券化资产卖给投资者，收益主要来自于房产项目的现金回报。
举个例子就很清楚了。
王大葱他爹王康林建了个大商场，本来是要靠租金慢慢回本的，但现在王康林有更好的生意，急需要现金流。于是他就找基金公司，把这个商场打包成一个REITs产品，投资者集钱买这个产品，王康林一次性先回笼资金，而投资者的收益，就是商场后面源源不断的租金回报。
REITs不只是房地产项目，还有基建项目，凡是可以产生持续稳定现金流的产品，理论上都可以设计成REITs产品。
在这里可能有一些朋友会怀疑：有没有可能发生基金公司拿了投资人的钱，却不去投这些很稳的不动产项目的，或者拿到了租金却不给投资者收益呢。
这个问题不大，跟其他公募产品一样，都会有相应的监管的，法律上已经规定了REITs资产的主要部分都要投资于不动产，而且获得的收益，扣除各种费用后，必须分配给投资者。
REITs是不是个好东西？
虽然大陆才发行REITs产品，但全球上，它已经是很常见的投资品种了，比如香港就有十几个此类产品，总市值超过2,000亿港币，过去10年年均回报大概在3%~4.5%之间。
这个收益大多数人是看不上的，还比不上之前余额宝收益率高的时候，现在很多银行理财产品都可以有这个收益，或者几个大银行的股息率都可以达到这个水平，更不要说配置银行股还可以打新。
所以对小资金来说，这个产品完全没啥意思，根本都不用考虑！资金量比较大的可以考虑，就当现金管理了。年也有几十万的收益。相当是一个安全垫吧。
其实A股也有一只类似的产品叫鹏华前海万科REITs基金，不过它并不是典型的REITs基金，除了投资房地产，还会投资一些债券和股票博取高收益，不过即使是这样，它的年化收益也就大概6%。
对稳健的投资者来说，其实也还算OK，但他的收益很多来自股票和债券，如果全部投资于房地产项目的话，收益率可想而知。
为什么不建议买REITs ？
第一，这个产品有挂羊头卖狗肉的嫌疑。
很多朋友考虑买REITs，是因为有些经纪人私底下宣传的时候，喜欢拿稳赚不赔来说事，加上这个东西的名字叫房地产投资信托基金，国人对房地产有多狂热就不用多说了，很容易将买房和稳赚不赔挂上钩。
但实际上，这次发行的REITs 跟房地产项目没有半毛钱关系！
看到没，这次的REITs全部投资于基建项目！说是挂羊头卖狗肉都不为过。
其次，就是上面说的，这种产品一般来说，收益率都不会高到哪里去，对于小资金来说完全没啥意思。
第三，公募Reits都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等。REITs基金认购或买入后，唯一的变现方式就是二级市场卖出，而只要买卖就一定会有波动，如果行情极端，甚至有可能波动率不小。很多人为了求稳买的它，但实际上它却可能完全达不到求稳的目的。
第四，信息不透明。买基建股好歹人家还会详细告诉你公司经营的怎么样，买公募产品，很多信息的披露都是不清不楚的。
综合，对于稍微有点投资能力的投资者来说，这个产品完全不值得考虑！
其实大家有没有想过，这种产品背后代表着基建项目后续的稳定现金流，如果收益率很好，怎么着轮到普通投资者呢？
早就被各种大资金抢购一空了！之所以还弄成产品来发，就是很多产业资本看不上，于是发行成投资品种，给普通投资者参（jie）与（pan）的机会。
当然了，各种详细原因就不能再多讲了，不然容易出事，反正并不是啥千载难遇的好东西就对了。
最后，还有人说REITs的发行，对房价和基建项目背后的上市公司是不是好事情？
对于地产公司，基建公司，肯定是好事情，因为相当于把它们的资产盘活了，至于对房价来说，先不说这次都没有房地产项目，即使有房地产项目，跟房价也没有什么大关系，因为这些产品并没有改变房子的供应和需求。
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