前言
2021年6月21日，国内首批9支公募REITs基金正式上市交易。紧随其后，2021年11月12日，第二批公募REITs基金项目也正式获批。在前后两批公募REITS基金项目中有招商蛇口产业园、张江光大园、苏州工业园以及中关村产业园四家产业园区公募REITS项目，本次推文将立足于同合产业研究视角，着重盘点分析2021年这四家产业园区REITS项目的各项基本数据及近三年盈利情况。
一、研究背景
目前国内发行的基础设施公募REITs基金是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金资产，通过基础设施等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金经理积极管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。具有投资门槛低、分红比例高以及监管标准严格等优点。
两批共四只产业园区公募REITs基金均提前结束募集，从公募REITs的网下投资者询价结果来看，产权类项目的超额认购倍数整体高于特许经营权类项目，且超额认购倍数相差较大，其中最高的为博时蛇口产业园项目，超额认购达15.31倍，最低的为东吴苏州工业园区项目，超额认购倍数为3.61倍。
二、产业园区公募REITS盘点
（一）博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
该项目位于深圳市南山区招商街道前海蛇口自贸区，项目中的资产包括万融大厦和万海大厦。产业园区汇集了如苹果、IBM等世界500强、联新等独角兽企业近450家，产业集聚度超过了70%。
1.基本信息
2.底层资产
本项目的底层资产为蛇口网谷产业园中的万海大厦及配套商业项目、万融大厦及配套商业项目。万融大厦是位于深圳南山区的甲级写字楼，建筑面积5.81万㎡，万海大厦同样是位于深圳南山区的写字楼，建筑面积共6.96万㎡。底层资产收入来源主要为其租赁收入。
3.近三年业绩表现
（二）华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金
张江光大园产业园REITS项目地处中国（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区。园区目前已入驻瑞芯微电子、叮咚买菜、立邦涂料、阳光人寿等30余家行业头部企业园区。
1.基本信息
2.底层资产
本项目底层资产为张江光大园园区，其总建筑面积达到5.094万㎡，园区物业类型主要为生产厂房及配套用房，底层资产收入来源主要为园区本身的租赁及物业管理费收入。
3.近三年业绩表现
（三）东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金
苏州工业园区公募REITS基金项目分别位于苏州工业园区星湖街328号和东长路88号，截止至2019年，项目组成部分之一国际科技园B区项目拥有在园企业619家，产值约220亿元。
1.基本信息
2.底层资产
本项目的底层资产为国际科技园五期B区项目以及苏州工业园区东长路88号的2.5产业园一期、二期项目，其建筑面积分别为105.96万㎡和21.48万㎡，其物业类型分别为研发用房、工业用房及其配套用房。底层资产收入来源主要为租金、物业费收入以及其他杂费收入。
3、近三年业绩表现
（四）建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金
本项目位于北京市海淀区中关村科技园，该项目入驻企业类型多为科技型企业，项目所在地南至清河，北至后厂村路，西至西北旺东路，东至京藏高速。
1.基本信息
2.底层资产
本项目的底层资产为互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼以及孵化加速器，其建筑面积分别为66317.71㎡、24476.31㎡以及42227.85㎡。物业类型主要为研发用房及其配套用房。底层资产收入主要来源于研发用房及配套和车位租赁产生的租金收入。
3.近三年业绩表现
结语
通过对以上四大产业园区公募REITS项目的分析，可得知这四家公募REITs项目的产业定位都以新一代信息技术、生物医药、新材料等战略性新兴产业为主，园区内科技创新水平较高，且位于珠三角、苏沪等经济发达地区，都有着稳定且盈利较大的底层资产项目。值得注意的是，目前正式上市的四家产业园REITs多以研发办公（M0）类物业为主，首个纯生产制造高标准厂房（M1)的公募REITs项目——“国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金”已在上交所正式受理,入池资产均在长三角区域内,合计建面39.76万㎡,底层资产共计6个园区也是目前国内产业园类型的公募REITs中资产数量最多的一个项目。
对于产业园区项目来说，较大的前期投入和较长的回本周期一直都是开发商和园区运营商头上挥之不去的阴影。如今公募REITS的横空出世使得产业园区可以通过资产证券化路径，以优质运营和企业信用作为依托，获得来自社会各界稳定的资金投入，这无疑是未来产业园区活化优质物业，实现资金良性退出的重要途径。
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