伙伴们周三好。
前几天，我国首批公募基础设施证券投资基金REITs注册完成，即将正式开启询价，距离发行又近了一步。
REITs是普通投资者除了买房之外，为数不多被法律认可的投资房地产的机会，所以有很多伙伴在后台和我探讨能不能投资，今天就简单跟大家说一下我的看法。
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REITs的全称为房地产信托投资基金，简单来说，就是把大家的钱聚集在一起，交给一个基金经理，他来投资房地产，赚到的钱大家按比例分。
REITs运作流程
买房算是大笔投资，大多数人不能想买就买，而且像房子这种东西流动性很差，买卖交易的流程很繁琐，快速变现是有难度的。
对小散户来说，虽然羡慕房地产投资带来的高额收益，但因为手头没多少钱投资不了多少项目，也害怕买房之后没法及时套现，只能看着别人投资赚钱。
对开发商来说，也害怕投资的项目因为现金流不够砸手里，所以希望尽可能地吸收点社会资金。
如果大家有关注，应该还记得前段时间“深房理”的事件，几个人凑在一起，每个人出几十万合伙买入新房，等房价上涨之后再卖掉分红。
这事儿能运作起来，说明老百姓对投资房地产热情高涨，所以REITs应运而生。
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这次国产版本的REITs是否要投资，争论的核心是“中外版本”的差异。
据目前的消息，国产版本的REITs基金投资的仅限于公共设施类的项目，涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施。
毕竟，房住不炒不是说说而已。
在收益率方面，所有REITs的收益都来源于两块：分红+交易差价。按照规定，REITs所得的90%收益必须用于分红。
《指引》也给到了大概的收益率：未来3年的净现金流分派率不能低于4%。其中，产业园和仓储物流等项目低一点，收费公路、市政设施等项目高一点。
而与国内相比，美国、香港版本的REITs则更倾向于商业地产项目的投资，收益也更多，波动也相对更大。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。差不多一半的美国家庭都直接或通过其他方式间接持有REITs份额，是家喻户晓的国民性理财产品。
根据美国Nareit的数据，截止2021年3月，美国NEITs的总市值达到了1.35万亿美元，世界第一。
不同持有时间REITs和其他投资种类收益的比较
美国的REITs的收益也不错。根据全美REITs协会所公布的第三方独立机构市场数据，同样截止2021年3月：
富时全美REITs指数近10年、20年、30年和40年的年化收益率分别为9.27%、10.10%、10.26%和9.85%，跟同期的标普年化收益率大体相当。
香港的REITs产品收益也很可观，拿越秀房产基金来说，投资了广州国际金融中心、上海越秀大厦、武汉越秀财富中心等八项优质物业，投资回报率也接近10%。
看到这里，伙伴们应该懂了，国内发布的REITs是经过“简化”的，这也是让很多投资者犹豫不决的原因之一。
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最后，再来说说REITs到底值不值得投。我的建议是再观望观望。
首先，也是最关键的一点，REITs投资标的并不太好，只有基础设施，不能投资商场、酒店、写字楼，收益率跑不赢大部分理财产品。
其次，这次发布的REITs基金都是封闭型基金，最短20年的封闭期。这里的封闭期指的不是买入就不能卖出，而是只能在场内交易。
我们投资其它基金，想出售，直接可以卖回给基金公司赚差价。但REITs只能卖给接手的下家，所以其中蕴含着一定的流动性风险。
另外，投资基础设施类产品时间周期长，后期设施维护成本、折旧费用，也会遇到例如项目到期、天灾人祸等情况，这都是需要拉长时间线考察的问题。
未来可期，我们就不要当那个“第一个吃螃蟹的人”，先让REITs先飞一会儿！
OK，今天先分享到这，如果你有不同的看法，欢迎评论区一起讨论。
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